Olcsóbb bérlakásokhoz keresnek finanszírozást a lakáspiaci szakértők

Egy 60 négyzetméteres mintalakásnál 14,25 millió forinttal növeli a finanszírozandó értéket a fejlesztői felár – ezt végül valakinek ki kell fizetnie.

Egy 60 négyzetméteres bérlakás 57 millió forintos költségalapjára rakódó 25 százalékos fejlesztői felár 14,25 millió forint többletet jelent a Portfolio véleménycikkének számítási példájában. Ezt később a lakbérből, közpénzből vagy tőkeveszteségként kell fedezni. A szerző szerint a tartósan megfizethető bérlakások gazdasági feltételeit ezért már a fejlesztés kezdetén rögzíteni kell; konkrét igénylési lehetőséget, bérleti díjat vagy határidőt a cikk nem ismertet.

Az írás a Portfolio „On the other hand” véleményrovatában jelent meg, szerzői álláspontja nem feltétlenül egyezik a szerkesztőségével. A Property Investment Forum Power Talks programjában bemutatott szakértői és piaci szereplői írásokat kapcsolja össze: nem bejelentett bérlakásprogramról, hanem különböző elképzelések értékeléséről van szó.

Nem ugyanannak a bérlőnek kell minden lakás

Az elemzés három bérleti csoportot választ külön. A B1 a szociális bérlakás azoknak, akik önállóan a piaci vagy költségalapú lakhatást sem tudják megfizetni; a B2 a megfizethető, költség- vagy megfizethetőségi alapú bérlet a kettő közé szorulóknak; a B3 a szokásos piaci bérlet. Ezek mellett a T2 támogatott, a T1 piaci tulajdonszerzést jelöl.

A lakástörvény már megkülönbözteti a szociális, költségalapú és piaci önkormányzati lakbéreket. Az új uniós SGEI-döntés is külön kezeli a szociális és megfizethető lakhatást: a megfizethetőségnél a lakbér, törlesztés és lakásár jövedelemhez viszonyított aránya, a teljes lakhatási teher és a háztartás összetétele számít. A Periféria Központ 2022-es budapesti felmérése mintegy 800 000 potenciálisan érintett embert azonosított, köztük körülbelül 300 000 stabil helyzetű, hosszú távú megfizethető bérlésre nyitott felnőttet.

Garancia, kaucióalap és közös finanszírozás

Botos Bálint kaucióalapot, telekbankot és lakáskötvényt kapcsolna össze, bérleti nyilvántartással és kauciókezeléssel. Gerő Péter bérleti garanciája a bérlő fizetőképességével és a tulajdonos pénzáramlásával kapcsolatos kockázatot csökkentené. Jacoby Márta szerint a kifejezetten bérbeadásra épülő, intézményi tulajdonú lakóépületekhez hosszú futamidejű, kedvező finanszírozás, valamint kiszámítható jogi és adókörnyezet kell.

Túri Attila Lakhatási Társasága a szerző értelmezésében közös lakásfinanszírozási és fejlesztési platformként működhetne. Az infrastruktúra közös lenne, de a B1, B2, B3 és T2 csoportok külön alapokat kapnának.

A fejlesztői felár később sem tűnik el

Farkas Tibor és Balla Ákos költségadataira támaszkodva az elemzés nagyjából egymillió forintos négyzetméterenkénti teljes fejlesztési költséggel számol; a mintában 950 000 forintot használ. Így lesz a 60 négyzetméteres lakás költségalapja 57 millió, a 25%-os felárral finanszírozandó értéke pedig 71,25 millió forint. A különbséget egy későbbi, korlátozott nyereséggel működő tulajdonos sem tudja eltüntetni.

Horváth Áron a lakáspolitikai programok költségvetési terheit és a támogatások eloszlását együtt vizsgálná. Az általa idézett ELTINGA/MNB-számítás szerint az Otthon Start hitelvolumenének 59%-a a legfelső jövedelmi tizedhez, 93%-a a felső öt tizedhez került. Ezek szerzői, elemzői becslések, nem hivatalos statisztikák.

» Követett téma: LAKHATÁS · Budapest, bérlés